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Lürwer Sorgenfrei-verwaltung

Im Zusammenleben mit den Miteigentümern gibt es viele Problemfelder

  • Was gehört zum Gemeinschaftseigentum, was ist Sondereigentum?
  • Wie sind nachträgliche Anbauten und Sonderausführungen zu bewerten?
  • Thema Gemeinschaftsgarten: Beauftragung eines Gärtners oder Ausführung in Eigenregie?
  • Wie werden unsachgemäße Behandlungen und Reparaturen techn. Einrichtungen wie Fahrstuhl, RWA-Anlage, autom. Haustüranlage etc. gehandhabt?
  • Wie werden Hausordnung, Reinigungsplan, Schneeräumen, Abstellflächen im Treppenhaus durchgesetzt?
  • Wer übernimmt die Einholung von Handwerker-Angeboten, die Erteilung von Aufträgen?

Schließlich: Ist die Abrechnung der Nebenkosten, Versicherungen, etc., die Bildung von Rücklagen usw. transparent und nachvollziehbar?

Sanierungen

Im Zusammenleben mit den Miteigentümern gibt es viele Problemfelder

Häuser kommen in die Jahre und müssen, um ihren Wert zu erhalten, in Abständen renoviert und den modernen Ansprüchen angepasst werden. Auch ganz neue Objekte erfüllen nicht immer das, was beim Kauf versprochen wurde. Hier muss manchmal über den Weg eines Beweisverfahrens nachgebessert werden. Kurz: Es gibt kein Objekt, in dem nicht immer wieder einmal Handwerker tätig werden müssen. Hier ist Vertrauen gut, Kontrolle und Kenntnis aber besser. Unsere präzise Aufgabenbeschreibung beugt Missverständnissen vor, die kundige Bauaufsicht sorgt für zügige Durchführung, und eine transparente Abrechnung schafft Klarheit.

Verwaltervertrag und Leistungsverzeichnis

Grundlage für unsere Leistungen ist ein Verwaltervertrag, der bei einer Eigentümerversammlung vorgelegt und beschlossen wird. Er umfasst und beschreibt in der Regel die drei Hauptbereiche unserer Tätigkeit, die buchhalterische, die kaufmännische und die technische Verwaltung. Einen Überblick liefert Ihnen ein Klick auf unser Leistungsverzeichnis. Ein Blick hinter die Kulissen finden Sie unter den sichtbaren und nicht sichtbaren Leistungen.

Verwaltervertrag
Unter Bezugnahme auf eine vorausgegangene Beschlussfassung kommt in aller Regel der Verwaltervertrag zustande. Er umfasst:
  • Bestellung und Abberufung des Verwalters
  • Allgemeine Pflichten und Aufgaben der Hausverwaltung
  • Entgeltliche Geschäftsbesorgung und Vergütung
  • Veräußerung eines Sonder- / Teileigentums
  • Teilweise Unwirksamkeit / Vertragsänderungen / Begriffsbestimmungen
  • Herausgabepflicht nach Beendigung der Verwaltertätigkeit
Leistungsverzeichnis zum Verwaltervertrag
  • Erstellen des Wirtschaftsplans
  • Berechnung des Hausgelds je Wohnung, Garage und Stellplatz
  • Einziehen des Hausgeldes
  • Führen des Gesamtkontos und der Eigentümerkonten
  • Überwachung des Geldeingangs
  • Erstellen der Jahresrechnung
  • Interessenvertretung inkl. Schriftverkehr der Eigentümer
  • Eigentümerversammlung in der Regel einmal jährlich
  • Einladung und Niederschrift für jeden Eigentümer
  • Durchführung der Beschlüsse
  • Vorlage aller Unterlagen zur Kassen- und Rechnungsprüfung
  • Einstellen eines Hausmeisters, Gärtners und Putzfrau nach Wunsch
  • Tätigwerden bei Verstößen gegen Haus- und Gemeinschaftsordnung
  • Erteilung der notariellen Genehmigung bei Verkauf von Wohnungseigentum
  • Einholen von Angeboten bei allen größeren geplanten Geldausgaben
  • Abwicklung von Schadensfällen mit den Versicherern
Technische Arbeiten:
  • Überwachung der Instandsetzungs und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
  • Objektbegehungen
  • Protokollführung mit Fortschreibung
  • Überwachung der technischen Anlagen
  • Moderne Messtechnik mit Dokumentation durch technische Mitarbeiter
Verwaltungsleistungen:
Wir unterscheiden nachstehende Verwaltungsleistungen:
  • buchhalterische Verwaltung
  • kaufmännische Verwaltung
  • technische Verwaltung
Die buchhalterische Verwaltung umfasst die Einnahmen- und Ausgabenrechnung mit Anfangs- und Endbestand, so, wie sie vom Gesetzgeber vorgeschrieben ist, die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sowie die Einzelabrechnung. Ein Vermögensstatus ist vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben. Wir stellen einen Vermögensstatus anhand der verbuchten Daten auf. Der Vermögensstatus umfasst alle Aktiv- und Passivposten. Die kaufmännische Verwaltung umfasst die zeitnahe Bearbeitung der täglichen Korrespondenz, das Mahnwesen, die Überwachung aller Termine. Zur guten Vorbereitung einer Eigentümerver­sammlung, die eine reibungslose Abwicklung garantieren soll, gehören zu jedem Tagesordnungspunkt ausreichende Informationen in Schriftform über nachstehende Sachverhalte:

  • Notwendigkeit einer Reparatur bzw. Sanierungsmaßnahme
  • Erläuterung des Leistungsverzeichnisses zur Reparatur bzw. Sanierungsmaßnahme
  • Gegenüberstellung der Einheits und Gesamtpreise mit Auswertung
  • Finanzierungsvorschlag
  • Beschlussentwurf
  • Erteilung der notariellen Genehmigung bei Verkauf von Wohnungseigentum
  • Ausführungstermin
Die Niederschrift ist als Beschlussniederschrift verfasst mit Angabe über die
  • Beschlussfassung
  • Abstimmungsergebnis
  • Aussage über die Annahme des Beschlusses
  • Verschiedenes
Zur technischen Verwaltung gehört die Protokollierung aller Objekttermine durch unsere Herren Puschmann und Lürwer mit anschließender Bearbeitung durch den Objektbetreuer. Anhand von Leistungstexten legen wir zwecks Vorbereitung zur Eigentümerversammlung dem Verwaltungsbeirat mindestens drei vergleichbare Angebote vor mit Auswertung der Einheitspreise und Gesamtpreise.
Sichtbare und nicht sichtbare Leistungen
Das sieht der Eigentümer:

  • Wirtschaftsplan
  • Hausgeldabrechnung
  • Eigentümerversammlung
  • Rundschreiben
  • Mitarbeiter bei Anwesenheit in der Wohnanlage
  • Individuelle Leistungen wie Beratung/Information Mitwirkung wie Wohnungsverkäufen
Einen etwas tieferen Einblick in die Verwalterleistung erhält der Verwaltungsbeirat:
  • Veranlassen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Preisanfragen, Ausschreibungen, Erstellen von Preisspiegeln, Beratung, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle
  • Belegprüfung
  • Vorbereitung der Eigentümerversammlungen
  • Ortstermine
  • Beiratsgespräche
  • Korrespondenz und Verträge
  • Maßnahmen zur Erhaltung der Hausordnung
  • Mahnwesen bei Zahlungsverzug von Hausgeld

Diese Leistungen sieht der Eigentümer nicht...

Kaufmännische Leistungen:
  • Verbuchen sämtlicher Geldein- und -ausgänge
  • Monatliche Sollstellung von Hausgeldbeiträgen
  • Bearbeiten von Lastschriftbuchungen
  • Überwachen von Zahlungseingängen
  • Mahnen, ggf. Einleiten von Klagen bei Zahlungsrückstand
  • Verwalten und Disponieren von Geldmitteln auf Girokonten, Festgeld- und Sparkonten - Rechnungskontrolle
  • Anweisen und Veranlassen von Zahlungen
  • Bearbeiten von Gehaltszahlungen einschließlich Lohnbuchhaltung
  • Errechnen und Abführen von Lohnsteuer, Sozialabgaben, vermögens­wirk­samen Leistungen
  • Erstellen der erforderlichen Meldungen an Finanzamt, Krankenversicherung, Sozialversicherungsträger, Berufsgenossenschaft
  • Errechnen und Anfordern von beschlossenen Sonderumlagen
  • Erstellen von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen
  • Veranlassen von Heizkostenabrechnungen
  • Erfassen von Verbrauchswerten (Heizölstand, Wasser- und Stromverbrauch)
  • Kennen und Beachten von Lohn-/Einkommenssteuer-/Umsatzsteuergesetzen, Abgabenverordnung, Grundsteuergesetzt etc.
Technische Leistungen:
  • Vorbereiten und Veranlassen von Handwerker­angeboten, Ausschreibungen, Angebots­spiegeln
  • Nachhalten von Terminen (Ange­boten, Auftragsausführung, Mängelrügen, Gewährleistungsansprüchen)
  • Einweisen und Einarbeiten der Hausmeister - Beschaffen öffentlich-rechtlicher Genehmigungen
  • Abschluss von Wartungs- und Versicherungsverträgen (wie z.B. Gebäude-, Gewässerschutz-, Glasbruch-, Haftpflicht­versicherung, Aufzug-, Heizungs-, Pumpen- und Feuerlöscherwartung)
  • Vorbereiten und Organisieren von TÜV-, Brandschutz-, Blitzschutzprüfungen (Aufzug, Öltank, Tief­garagenlüftung, Rolltor, Heizung, Feuerlöscher etc.)
  • Bearbeiten von Schlüsselbestellungen und Schadensmeldungen bei Versicherungs­fällen (z. B. Rohrbruch) einschließlich Veranlassen der Schadensbeseitigung durch Handwerker und Abrechnen mit der Versicherung
  • Vergeben/Überwachen von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen einschließlich Abrechnen
  • Beauftragen von Sachverständigen
  • Kennen und Beachten von z. B. AGB, BGB, WEG, Landesbauordnung, Druckbehälterverordnung, Orts-, Baumsatzung, Heizkostenvorordnung, Heizanlagenver­ordnung, Feuerungsanlagenverordnung einschließlich der Durchführungsbestimmungen

Interessante Urteile

Nutzen Sie die aufgeführten Links zu bestehenden Urteilssammlungen.

Tipps beim Mietrecht auf Finanztip.de
http://www.finanztip.de
Aktuelle Rechtsprechung auf immowelt.de
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